導入施設の概要と課題
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 施設種別 | 分譲マンション（12階建て・全80戸・管理組合運営） |
| 竣工年 | 築20年（旧型蛍光灯・一部白熱球） |
| 照明対象共用部 | エントランスホール・各フロア廊下・エレベーターホール・駐輪場・ゴミ置き場 |
| 年間照明点灯時間 | エントランス：8,760時間（24時間365日）、廊下：8,760時間 |
| 管理組合月次電気代 | 導入前：約8.4万円/月 |
築20年のマンションでは共用部照明の老朽化が進んでおり、管理組合の毎年の総会でランプ交換費用と電気代の削減が議題に上がっていました。廊下照明が24時間全灯で運用されており、深夜帯の無人時間帯における電力消費の無駄が大きな課題でした。
① 廊下・階段の蛍光灯が24時間全灯のため、深夜〜早朝の無人時間帯も同じ電力を消費
② 年間ランプ交換費：廊下蛍光管約120本＋エントランス白熱球約40本 = 約15万円
③ ランプ切れの苦情が月1〜3件ペースで管理組合に入り、その都度業者を呼ぶコストが発生
④ 防犯カメラの夜間映像が暗く、不審者の顔識別が困難（防犯機能が実質的に低下）
⑤ エントランスの照明演出が古臭く、マンションの資産価値・入居者満足度に悪影響
ゾーン別LED設計と選定仕様
人感センサー×待機調光の設計詳細
廊下の「15%待機調光」が最も効果的な理由
廊下を完全消灯（0%）にしてしまうと、センサー反応から全点灯までの1〜2秒の暗闇が生じ、入居者に不安を与えます。また防犯カメラの夜間映像も一時的に真っ暗になります。15%待機調光（薄明かり状態を維持）を採用することで、廊下を歩く人には「瞬時に明るくなる」体験を提供しつつ、電力消費を大幅に削減できます。
| モード | 照度 | 消費電力 | 電力比（全灯比） |
|---|---|---|---|
| 全灯（旧蛍光灯） | 200lx | 1,760W | 100% |
| LED 全灯時 | 120lx | 1,760W | 100% |
| LED 15%待機 | 18lx（薄明かり） | 264W | 15% |
| 実効平均（センサー連動） | — | 約380W | 22% |
※ 廊下の人通り実測から「1時間のうち約7分間だけ人が通過する」と推計し実効電力を計算
防犯カメラ映像品質への影響
LED導入前は廊下の照度が低く（旧蛍光灯・一部切れランプ放置で実測80lx）、防犯カメラの夜間映像でノイズが多く顔識別が困難でした。LED化により安定した100lxを維持し、カメラメーカー推奨照度（最低50lx以上）を常に上回る環境を実現しました。
| 測定項目 | 旧蛍光灯（一部切れあり） | LED後 |
|---|---|---|
| 廊下照度（最低値） | 35lx（ランプ切れ箇所） | 100lx（均一） |
| 防犯カメラ夜間S/N比 | 低（ノイズ多） | 良好（ノイズ激減） |
| 顔識別成功率 | 約40% | 約85% |
| ランプ切れ箇所数 | 常時2〜5箇所発生 | 0箇所 |
電力・コスト比較（導入前後）
| エリア | 旧設備（全灯・24h） | LED後（センサー調光後実効） | 削減率 |
|---|---|---|---|
| エントランス（深夜50%調光） | 1,800W | 480W | ▲73% |
| 各フロア廊下（人感センサー） | 3,520W | 380W（実効） | ▲89% |
| エレベーターホール（常時） | 960W | 320W | ▲67% |
| 駐輪場・ゴミ置き場（センサー） | 960W | 64W（実効） | ▲93% |
| 合計（実効電力） | 約7,240W | 約1,244W | ▲83% |
※ 実効電力はセンサー・調光による稼働率を考慮した平均消費電力
投資回収シミュレーション
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| LEDテープ・電源・人感センサー | 約140万円 |
| 施工費（全フロア配線・センサー設置） | 約80万円 |
| 総投資額 | 約220万円 |
| 年間電気代削減（@¥27/kWh） | 約52万円/年 |
| 年間ランプ交換費削減 | 約15万円/年 |
| 年間総削減額 | 約67万円/年 |
| 投資回収年数 | 約3.3年 |
※ 管理組合決議後、修繕積立金からの支出として処理（一時金徴収なし）
導入後の定量的成果
（実効消費電力比）
（管理費節約）
（年間）
（40%→85%）
（電気代＋メンテ費）
（共用部清潔感）
管理組合での導入プロセス
総会決議から施工完了までの標準スケジュール
| ステップ | 内容 | 期間の目安 |
|---|---|---|
| ①現地調査・見積 | 現在の照明台数・消費電力・施工条件の確認 | 1〜2週間 |
| ②管理組合理事会への提案 | 省エネ計算・投資回収試算・施工計画書の提示 | 1回の理事会 |
| ③総会での承認決議 | 区分所有者の過半数賛成で可決（普通決議） | 年1回の定期総会 |
| ④業者選定・発注 | 複数社見積比較・契約 | 2〜4週間 |
| ⑤施工（入居者への告知） | フロアごと順次施工・1フロア半日〜1日 | 約2〜3週間 |
| ⑥効果測定・報告 | 電気代比較・入居者アンケート・管理組合報告 | 施工後3ヶ月 |
修繕積立金の活用と費用負担
共用部のLED化は「計画修繕」の一環として修繕積立金から支出できます。一時金の追加徴収なしに実施できる場合が多く、管理組合の通常決議（区分所有者の過半数）で可決が可能です。なお、省エネ設備の導入に対しては地方自治体の補助金が利用できる場合があります。
環境省「地域脱炭素化促進事業」・経済産業省「省エネルギー設備導入支援補助金」・各都道府県・市区町村の独自省エネ補助制度が活用できる場合があります。申請は管理組合が主体となり、補助率は設備費の1/3〜1/2が一般的です。
アパート・賃貸物件オーナーへの応用
賃貸物件での費用負担の考え方
賃貸アパート・マンションの場合、共用部の照明改修費はオーナー負担となります。ただし、LED化による電気代削減分は管理費に含まれる場合がほとんどで、オーナーの実質負担を回収できます。また「LED完備」を差別化ポイントとして空室対策・入居率向上に活用することも可能です。
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